Баға неге кенет өсті?
Әдетте кез келген тауардың бағасы екі жағдайда өседі:
— ел экономикасы қарқынды дамыса;
— немесе тауар қат болып, тапшылық туындаса.
2025 жылдың соңы мен 2026 жылдың басында бұл факторлардың ешқайсысы айқын байқалған жоқ. Иә, экономика өсті, бірақ ол өсім инфляциямен «жұтылып» кетті. Соған қарамастан, тұрғын үй белсенді сатылды әрі нарықтағы орташа деңгейден жоғары бағамен өтті. 2025 жылы шамамен 449 мың мәміле жасалған. Бұл рекорд қалай пайда болды?
Үміт пен қауесет бағаны көтерді
Астанадағы ірі жылжымайтын мүлік компаниясының жетекші агенті Елена Нефёдованың айтуынша, бағаның күрт өсуіне нақты экономикалық себеп емес, күту мен қорқыныш әсер еткен.
2026 жылдан бастап жаңа Салық кодексі күшіне енеді деген ақпарат тараған соң, «құрылысшыларға қосылған құн салығы енгізіледі, демек барлық пәтер 16 пайызға қымбаттайды» деген пікір қалыптасты. Шын мәнінде, бұл салық тек 2026 жылы басталған жаңа жобаларға ғана қатысты. Бірақ құрылыс компаниялары бағаны алдын ала көтеріп үлгерді.
Жаңа үйлерден кейін ескі үйлердің де бағасы шарықтады. 1980-жылдары салынған үйлердегі пәтерлердің өзі бір шаршы метрі 450–600 мың теңгеден ұсыныла бастады. Бұл — көбіне нарықты «байқап көру» үшін қойылған бағалар еді. Кейін сатушылар бағаны түсіруге мәжбүр болды, себебі сатып алушылар мұндай соманы төлеуге дайын емес.
Дегенмен, психологиялық шек бұзылды — адамдар қымбат бағаға үйрене бастады.
«Сұранысты қолдан жасау» құбылысы
Қазақстан риэлторларының өзін-өзі реттейтін қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненко бұл жағдайды қысқа әрі нұсқа сипаттайды:
«Бұл — құрылыс компанияларының сұранысты әдейі қыздыруы. “Баға қазір өседі” деген сөзбен-ақ адамдарды сатып алуға итермеледі».
Оның айтуынша, 2026 жылдың қаңтар айынан бастап нарықта кері процесс басталған, ал нақты көрініс Ұлттық статистика бюросының деректерінде жақын арада байқалады.
Нарық әлі белсенді болғанымен, ажиотаж біртіндеп басылып келеді. Мамандардың айтуынша, алдағы кезең — сатып алушының уақыты.
Инфляция бәрін өз орнына қояды
Сонымен бірге сарапшылар пәтер бағасы бұрынғыдай «арзан көлікпен тең» деңгейге қайта түседі деп күтудің орынсыз екенін ескертеді. Себебі инфляция жоғары.
Ақша құнсызданған сайын, кез келген тауардың бағасы өседі. Пәтер де — тауар. Сондықтан ұзақ мерзімде жылжымайтын мүлік арзандайды деу қиын.
Бұған қоса, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы заңдағы өзгерістер де әсер етпек. Заң талаптарының күшеюі нәтижесінде, бұрын котлован кезеңінде заңсыз сатылып келген пәтерлер азаяды. Бұл — ұсыныстың қысқаруына алып келеді.
Бағаның бір мезетте өсуі күмән тудырады
Премиум-класстағы жылжымайтын мүлік бойынша сарапшы Виталий Шалаев Астанадағы жағдайға күмәнмен қарайды. Оның пікірінше, құрылыс компаниялары арасында келісім болуы мүмкін.
Алматыда баға біртіндеп, жыл бойы өскен. Бұл — инфляция, құрылыс материалдарының қымбаттауы, доллар бағамы сияқты факторлармен түсіндіріледі. Онда бастапқы нарықта өсім шамамен 15 пайызды, екінші нарықта 8 пайызды құраған.
Ал Астанада бір айдың ішінде барлық құрылысшылардың бағасы бірдей 30 пайызға өсуі — қалыпты құбылыс емес.
Айта кету керек, бұл пікірді жанама түрде Өнеркәсіп және құрылыс министрі Ерсайын Нагаспаев та растаған. Ол құрылыс компаниялары халық арасында «тез алу керек» деген үрей қалыптастырып отырғанын айтқан еді.
Қысқа ұтыс — ұзақ зиян
Сарапшылардың айтуынша, мұндай саясат құрылыс компанияларына қысқа мерзімде пайда әкелуі мүмкін. Бірақ орта мерзімді перспективада бұл бүкіл нарыққа кері әсер етеді.
Соңғы екі жылда халық табысының өсуі бағаның өсуіне ілесе алмады. Соның салдарынан пәтер ұсынысы көбейіп, ал сатып алу қабілеті төмендеп жатыр. Бұл теңгерімсіздік нарықты тұралатуы мүмкін.
Болашақ: бәрі халықтың қалтасына тіреледі
Барлық маман бір пікірде: тұрғын үй нарығының болашағы халықтың қаржылық мүмкіндігіне байланысты.
Экономистер биыл да табыстың айтарлықтай өспейтінін айтып отыр. Оның үстіне жаңа Салық кодексіне қатысты өзгерістер бар. Ал мемлекет жеңілдетілген ипотеканы барлық азаматқа қолжетімді етуді жоспарламайды — ол тек әлеуметтік осал топтарға арналған күйінде қалады.
Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік бұрынғыдай тиімді инвестиция болудан қалып барады. Банктердегі депозит мөлшерлемесі 18–25 пайызға дейін жеткен кезде, пәтер сатып алып, жөндеп, жалға беру көп адам үшін тиімсіз көрінеді.
Қорытынды
Қазіргі тұрғын үй нарығына бір мезетте әсер ететін факторлар көп және олардың бағыты әртүрлі. Сондықтан «пәтер бағасы үнемі өседі» деген сенім — қауіпті иллюзия.
Мамандардың ескертуінше, нарықты байыппен бағаламай, эмоциямен шешім қабылдағандар кейін өз қателігінің зардабын тартуы мүмкін.
